当晨曦还躲在地平线下，这座既熟悉又陌生的都市已悄然苏醒，而我们，也开启了新一天对撑起城市天际线的摩天大楼的物业稽核巡查之旅。

踏入大堂，十多米的挑高、近千平米的大堂（一般取大厦地上建筑面积1/100~1/150），瞬间震撼了我们的视觉。这种设计既彰显了建筑的宏伟，也为人们提供了一个宽敞舒适的过渡空间。

穿梭电梯载着我们一路攀升，直抵“云端”的空中大堂。从这里开始，我们依次巡查大厦的高低区办公楼层和高高区的公寓楼层（300米及以上的超高层建筑，电梯一般会分为1~5个分区，每个分区约10~15个楼层，即低区、中区、高区、高低区、高高区）。

电梯，堪称摩天大楼的“大动脉”，源源不断地将楼内外的人员高效输送至大楼内外。

 1885年，42米高的芝加哥家庭保险公司大楼作为全球第一座摩天大楼，安装了10个层站的电梯，开启了摩天大楼的新纪元。从此，芝加哥学派“形式追随功能”的设计理念便在后续的摩天大楼建设中得以传承与发展。

超高层摩天大楼的客用电梯通常按照荷载“每吨服务2500平米”的标准配置（2500m²/T），其客用梯配置的荷载通常为1600Kg，这也是我们习惯认为超甲、甲级楼宇一部客梯服务4000平米的由来。依据CIBSE标准，商务办公楼宇的垂直交通主要以等候时间和5分钟处理能力为衡量指标。甲级楼宇的等候时间应不超过35秒，5分钟处理能力需大于11%，否则在上班高峰时段，就可能出现排队的人潮从大堂一直延伸到楼外的尴尬场景。除了垂直交通的硬件配置，借助智能电梯调度系统（目的选层系统）依据不同楼层、不同时段的人流分布，精准分配电梯资源，确保人员高效流转，减少等待时间。同时，定期对电梯进行深度维护与检查，保障其运行的可靠性与安全性至关重要。

超高层的垂直交通，除了进入地上塔楼的客梯、穿梭梯外，还包括消防梯、地库转换梯、用于双大堂或B1层商业的电扶梯，以及近几年开始规划的消防辅助疏散电梯梯（用于火灾时在指定楼层与首层的运行以疏散火灾楼层人员），从而更新了大楼发生火灾不可使用电梯的传统概念。

穿梭梯速度极快（≥6.0m/s）。出了穿梭梯，在空中大堂转乘高低区的客梯（一般与复用1~3区的井道，以减少核心筒的面积，提高得房率）抵达标准楼层，我们的耳朵还在轻嗡低吟（哈哈），这不仅是电梯高速运行负压造成的耳鸣，还有楼层空调机房细微的噪声。

超高层商务楼宇一般会使用VAV空调系统（Variable Air Volume全空气可变风量），因此楼层会设有空调机房，在机房里将楼内的部分回风和楼外的新风混合、过滤后冷却，再通过管道、BOX箱（VAV末端）送至楼层的各处；VAV空调系统与平常的风盘+新风的空调系统相比，VAV 空调系统具有诸多优势：节能，通过变风量调节室温，减少风机能耗，且在过度季节可直接利用新风作为天然冷源；健康，全空气系统在机房内完成加湿、除湿、除尘，办公区域内不会产生冷凝水、不会滋生细菌，从而避免吊顶污染，且室内噪音较小，新风效果好，有利于业户身体健康；二次装修时工作量较小，办公室调整仅需更换软管和调整末端BOX，将维护工作集中在空调机房。

商务楼宇的公共区域空调主要设置在电梯厅和卫生间。卫生间是检验物业管理品质的一个非常重要的场景。在卫生间设置空调，除了提高如厕的舒适感外，还有一个重要的作用，即低温环境下卫生间异味不明显。原因主要有以下几点：一是分子运动降低（挥发性降低），温度直接影响分子的平均动能，温度越低，分子运动越缓慢，动能越小，液体（如尿液、污水）中的异味分子更难挥发成气体。与此同时，空气中的气体分子运动速度变慢，扩散能力减弱。二是嗅觉灵敏度下降。嗅觉对气味的敏感度会随着温度的降低而有所下降。三是微生物活动减弱。卫生间异味是微生物分解有机物（如尿液、粪便残渣、皮屑、皂垢等）产生的代谢产物（如硫化氢、粪臭素、氨等），微生物的生长和代谢在温暖环境下最为活跃，产生的异味物质也最多。此外，低温还降低了卫生间空气的湿度，相对干燥的空气可以抑制微生物的生长，间接减少了异味来源。

上午，我们在办公楼层的巡查工作主要聚焦于空调系统以及水电井道楼板的封堵与井道门的密封。这主要是为了应对超高层楼宇的“烟囱效应”。烟囱效应是建筑物室内外空气密度差（由空气温度不同引起）所产生的空气浮升作用造成。室外空气通过超高层楼宇的入口、孔洞、缝隙渗入楼内，再通过井道向上浮动，从而造成啸叫、电梯门无法关闭等状况。楼宇使用旋转门、门斗、密封井道等都是有效改善烟囱效应的方法。

上午的时光在对10多个楼层的仔细检查中悄然流逝，此时大家都有些饥肠辘辘。不过，我们的工作并未结束，下午将继续进行。

（敬请关注下期，谢谢！）